Arsa Payı Karşılığı İnşaat SözleşmesininKurulması, Şekli ve Görünüm Şekilleri

Abstract

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliğini, kuruluşunu, şekil şartlarını vegörünüm şekillerini incelemektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmazsatışı sözleşmesinin birleşimi niteliğinde olup, isimsiz (atipik) ve çifte tipli karma sözleşmeler kapsamındadeğerlendirilmektedir. Bu sözleşme türünde, arsa sahibi belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyitaahhüt ederken, yüklenici de arsa üzerinde inşaat yapmayı ve belirlenen bağımsız bölümleri arsasahibine teslim etmeyi üstlenmektedir. Çalışmada, bu sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğu ve TapuKanunu’nun 26. maddesi ile Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi gereğince noterde resen düzenlemeveya tapu sicil müdürlüğünde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmaktadır. Şekilşartına uyulmadan düzenlenen sözleşmeler geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca, sözleşmenin tapuya şerhedilmesi hâlinde, Şerhin eşyaya bağlı borç ve munzam etkisiyle yüklenicinin hakları üçüncü kişilere karşıkorunacaktır. Çalışmada ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin üç temel uygulama modeliele alınmaktadır: (i) arsa paylarının baştan veya tamamen devredildiği model, (ii) inşaatın ilerlemedurumuna göre kademeli devir yapılan model ve (iii) taşınmaz satış vaadi ile yüklenicinin inşaat yapımınıtaahhüt ettiği model. Sonuç olarak, bu sözleşmelerin hukuki güvence altına alınabilmesi için resmi şekilşartlarına uyulması ve tarafların edimlerini net bir şekilde belirlemesi gerektiği vurgulanmaktadır.

This study examines the legal nature, formation, formal requirements, and types of constructioncontracts in exchange for land share. The construction contract in exchange for land share is classifiedas an innominate (atypical) and dual-typed mixed contract, combining elements of a work contract anda real estate sale contract. In this type of agreement, the landowner undertakes to transfer specific land shares to the contractor, while the contractor is obliged to construct a building on the land and deliverdesignated independent units to the landowner. The study emphasizes that such contracts are subjectto formal requirements, as mandated by Article 26 of the Land Registry Law and Article 60 of the NotaryLaw, requiring them to be executed either through a notarial deed or as an official registration at theland registry office. Contracts that do not comply with these formal requirements are deemed invalid.Additionally, registering the contract in the land registry ensures that the contractor’s rights are protectedagainst third parties. Furthermore, the study categorizes three primary types of these contracts: (i)contracts where land shares are fully or partially transferred at the outset, (ii) contracts where landshares are transferred progressively based on the construction’s progress, and (iii) contracts involvinga real estate sale promise alongside the contractor’s construction commitment. The study concludesthat ensuring legal security in these agreements requires adherence to formal requirements and a cleardefinition of mutual obligations.