An example of Islamic securitization: Gayrimenkul Borsası A.Ş. (GABORAS)

Abstract

Demand for real estate is driven by not only housing or use for some other operational purposes but also investment purposes. Real estate investments are attractive because they are based on a fixed physical asset although they are costlier than other investment instruments. An investor’s expectation from a real estate investment is usually rental income or capital gain arising from the increasing value of the estate. Securitization is a new instrument in the capital markets that enables meeting the needs of fund suppliers and of those requesting funds in the financial systems. From later 1970s and especially during the 1980s, consistent with the development affecting the global economy, the financial system has witnessed several innovations and practices. These innovations, including off-balance sheet financing techniques such as securitization, progressed rapidly across the world. These developments in the capital markets prompted the Islamic world to seek investment tools consistent with its own rules and values. In the context of the securitization of real estate and Islamic Economics, this study describes GABORAS as an example of securitization. This study also focuses on the Islamic finance study of securitization, which plays a crucial role in the financial system. It investigates GABORAS, an asset-owned securitization.

Bir ekonomide gayrimenkul talebi barınma, kullanma veya işletme amaçlı olabileceği gibi yatırım amaçlı da olabilmektedir. Gayrimenkul yatırımları, diğer yatırım araçlarına nispeten bedeli yüksek olsa da sabit bir fiziki varlığa dayalı olduğundan günümüzde oldukça fazla talep gören bir yatırım aracıdır. Bir yatırımcının gayrimenkul yatırımından beklentisi genellikle kira getirisi veya değer artışına bağlı sermaye kazancıdır. Diğer yandan finansal sistem içerisinde fon talep edenlerle fon arz edenleri karşılaşmasını sağlayan önemli finansal araçlardan birisi de sermaye piyasalarına henüz yeni giren bir finansal araç diyebileceğimiz menkul kıymetleştirmedir. 1970’li yılların ikinci yarısı itibariyle ve özellikle de 1980’li yıllar süresince küresel ekonomi sistemini etkileyen gelişmelere paralel olarak finans dünyası birçok yenilik ve uygulamalarla tanışmıştır. Bu yıllarda tüm dünyada gelişmeye başlayan söz konusu finansal yenilikler arasında menkul kıymetleştirme (securitization) uygulaması gibi bilanço dışı finansman teknikleri yer almaktadır. Sermaye piyasalarındaki tüm bu gelişmelerle İslam dünyası da kendi kurallarına ve değerlerine uygun yatırım araçları arayışına girmiştir. Gayrimenkulün menkul kıymetleştirilmesi ve İslam iktisadı bağlamında konunun incelendiği bu çalışmada, güncel bir menkul kıymetleştirme örneği olan Gayrimenkul Borsası anlatılmıştır. Bu çalışmanın temel amacı ise, finansal sistemde önemli rol oynayan menkul kıymetleştirme kavramı ve menkul kıymetleştirmenin İslami finans açısından incelenmesi, değerlendirilmesi ayrıca varlığa dayalı bir menkul kıymetleştirme örneği olan GABORAS’ın araştırılmasıdır.