Klasik Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlere Müdahalenin Önlenmesi ve Haksız İşgal Tazminatı

Abstract

Ortak yerler, bağımsız bölümün tasarımı, büyüklüğü gibi etkenlerin dışında, bağımsız bölümün satın alınmasında önemli bir değer olarak karşımıza çıkmaktadır. Gerçekten de bir yapının terasının, havuzunun bulunması gibi bağımsız bölüme değer katan yerler önem kazanmaktadır. Ortak yer kavramına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer verilmesine rağmen kanunda ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve haksız işgal tazminatına yer verilmemiştir. Bu kavramlar KMK’da yer almadığı için uygulamada bizi sonuca götürebilecek diğer kanunlardan da yararlanmak gerekmiştir. Çalışmanın amacı kat mülkiyeti kurumunda ortak yer kavramı kapsamında kalan yerlerin tespiti ile bu yerlere müdahale edilmesi sebebiyle müdahalenin önlenmesi ve haksız işgal tazminatı uyuşmazlıklarının incelenmesidir. Çalışmamızda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sistematiğinden ayrılmadan, ortak yer olarak karşımıza çıkan yerlerde hangi iş ve işlemlerin müdahale niteliğinde olduğu ve müdahalenin önlenmesinin istenebileceği ile gerçekleştirilen müdahale nedeniyle haksız işgal tazminatı istenip istenemeyeceği üzerinde durulmuştur. Çalışmamızda müdahalenin önlenmesi ve haksız işgal tazminatı istemine ilişkin esasın yanında kimlerin davacı veya davalı olabileceği ile görev ve yetkiye ilişkin hususlar da yer almıştır. Son olarak ortak yerlerde yenilik ve ilaveler ile ortak yerlerin kiralanmak suretiyle kullanımının üçüncü kişiye bırakılması değerlendirilmiş olup uygulama ve öğretideki farklı yaklaşımlar da nazara alınarak bir kanaate varılmıştır.

Common areas, aside from factors such as the design and size of the independent section, emerge as an important value in the purchase of an independent section. Indeed, features like terraces and pools in a building add value to the independent section and are significant. Although the concept of common areas is included in the Condominium Law No. 634, the law does not address the prevention of intervention in common areas or compensation for unfair occupation. Since these concepts are not covered in Law No. 634, it has been necessary to utilize other laws that can guide us towards a solution in practice. The aim of the study is to identify the areas within the scope of the concept of common areas in the condominium institution and to examine disputes related to preventing intervention and compensation for unfair occupation due to intervention in these areas. In our study, without deviating from the systematics of Law No. 634, we focus on determining which activities and transactions in common areas qualify as interventions, whether it is possible to request the prevention of such interventions, and if compensation for unfair occupation can be claimed due to the intervention made. In addition to the principles of preventing intervention and seeking compensation for unfair occupation, issues related to who can be a plaintiff or defendant, as well as matters of jurisdiction and authority, have also been addressed in our study. Finally, the study has evaluated innovations and additions in common areas, as well as the leasing of these common areas to third parties. Different approaches in practice and doctrine have been considered to reach a conclusion.